Ceci fait suite à l’indisponibilité de terrains susceptibles d’accueillir des projets urbains et la rareté d’une assiette foncière libre de toute occupation. Lesquelles font compromettre le développement harmonieux de la ville.

La communauté urbaine de Douala, entend désormais son droit de préemption dans le département du Wouri. Il s’agit en effet, “d’un droit [tel que défini par l’article 86 de la loi sur l’urbanisme] qui permet à la puissance publique de se porter acquéreur prioritaire d’un bien immobilier qu’un propriétaire désire vendre; il s’applique dans les zones où la puissance publique souhaite s’assurer de la maîtrise du sol, veut contrôler l’évolution des prix fonciers ou acquérir certains immeubles bâtis ou non bâtis, sans toutefois avoir recours à la procédure d’expropriation“.

La question a été posée sur la table ce 09 Août 2024 au cours d’un atelier de mise en œuvre effective de l’exercice du Droit de Préemption de la communauté urbaine dans le département du Wouri. Ledit atelier qui est axé sur sur la démarche appropriée en matière de transactions foncières dans le département du Wouri, sur la présentation des zones à préempter ainsi que sur le modèle de Déclaration d’intention d’Aliéner à renseigner, vise à faire connaître au doualais en général et aux propriétaires d’immeubles bâtis ou non et de biens immobiliers que la CUD est le seul organe défini par les textes à donner ou non quitus d’une vente de biens précédemment cités dans le département du Wouri.

La CUD garant des terres dans le Wouri
De part sa part sa nature, la communauté urbaine de Douala se présente comme l’acquéreur prioritaire avant toute forme de procédure d’aliénation ou vente d’un bien immeuble bâti ou non.
Cette disposition est donnée à la CUD en raison du fait que, la Loi N° 2004-003 du 21 avril 2004 régissant l’urbanisme au
Cameroun en son article 2 que, “Le territoire camerounais est le patrimoine commun de la Nation. L’Etat et les
collectivités territoriales décentralisées en sont les gestionnaires et les garants dans le cadre de leurs compétences respectives. Les collectivités : territoriales décentralisées harmonisent, dans le respect réciproque de leur, autonomie, leurs prévisions et leurs décisions d’utilisation de l’espace“. Mais aussi par la Constitution du 18 janvier 1996, qui stipule en son préambule que: “La propriété est le droit d’user, de jouir et de disposer des biens garanti à cha-cun par la loi. Nul ne saurait en être privé si ce n’est pour cause d’utilité publique et sous la condition d’une indemnisation dont les modalités sont fixées par la loi“.
Nous constatons que, ces textes pour ne citer qu’eux au regard de ce qui précède, confère à la communauté urbaine de Douala en tant que entité territoriale décentralisée de jouir de la primeur des espaces dont besoin porte aliénation.

Pourquoi la CUD veut exercer son droit de préemption ?
Si l’on s’en tient l’arrêté conjoint numéro 415 A/CUD CAB-maire 2022 portant exercice du droit de préemption de la CUD, nous faisons le constat selon lequel, la ville de Douala a lieu de citer sur l’aliénation dans son territoire de compétences dont dans le département du Wouri.
Aussi, la motivation pour la communauté urbaine de Douala a vouloir réagir ainsi vient du fait que, la CUD ne dispose pas de réserves foncières pour réaliser des aménagements publics. D’après Marcellin Ndoumbe, son directeur de la régie foncière et domaniale (RFD), qui s’exprimait sur la question le 5 octobre 2023 lors d’un atelier de sensibilisation organisé par la ville sur l’exercice de son droit de préemption « tout est à refaire aujourd’hui en termes de superficie disponible, car la CUD ne dispose d’aucun mètre carré depuis plus de 60 ans ».

Cette situation a donc conduit à la ville de Douala, à se constituer de réserves foncières en s’appuyer sur l’article 91 de la loi 2004/003 du 21 avril 2004 régissant l’Urbanisme au Cameroun qui dispose que: “pour répondre à leurs besoins futurs liés au développement urbain, l’État ou les Collectivités Territoriales Décentralisées se constituent des réserves foncières en zone urbaine ou péri urbaine“. Mais aussi par Délibération N°25/CUD/CAB-M/DAJC/2022 d’où le Conseil de Communauté de la Ville de Douala a accordé une autorisation spéciale au Maire de la Ville de Douala pour l’acquisition des immeubles au nom et pour le compte de la communauté urbaine de Douala.

Par ailleurs, il faut dire qu’avec le désordre urbain dont construction sur des emprises non autorisées, construction sur et occupation des trottoirs avec comme conséquence les inondations et autres dangers, il y avait lieu pour la communauté urbaine de Douala de régir l’occupation des sols. Et dans sa prise de parole, le représentant du Préfet du Wouri pour le compte de l’État à fait savoir que, “[l’atelier sur le droit de préemption de la CUD], est arrivé à point nommé”.

De la procédure d’exécution du droit de préemption de la CUD dans le département du Wouri
Elle se constitue comme suit:
Le Notaire dépose préalablement à la communauté urbaine de Douala, la Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA) avec copie à RFD (régie foncière et domaniale). Après sa décharge, la CUD dispose d’un délai de 02 mois pour se prononcer sur son intention d’acheter ou pas le bien immeuble.
Dans un premier cas, si la communauté urbaine rejette l’offre, elle le fait savoir pour la vente à un tiers.
Dans le deuxième cas, la communauté urbaine de Douala fait preuve de son intérêt pour mais souhaite négocier le prix. Ici, deux situations se présentent:
– La première, la négociation aboutit, il y a signature du protocole d’accord préalable, signature de l’acte de vente et enfin le déclenchement du processus de paiement.
– Deuxième situation, la négociation n’aboutit pas. Dès lors, l’affaire peut aboutir aux litiges administratifs ou judiciaires éventuels. Ou alors, il y a renonciation formelle de la communauté urbaine. Et dans le présent cas, la CUD a un droit de regard. Par ailleurs, le propriétaire ne peut vendre le bien à un prix inférieur ou égal à l’offre de la CUD.

Notons cependant que, si le droit de préemption n’est pas respecté. C’est-à-dire violé ou est frauduleux, la communauté urbaine de Douala peut engager l’expropriation des tiers; à défaut, le représentant de l’État peut le faire si la Ville ne dispose pas d’arguments pour agir.

Florent Nwaha